Uw vastgoed wegschenken aan slechts 3%

Bodemtarief is 3%

Wie in België vastgoed schenkt aan zijn (klein)kinderen moet sowieso naar de notaris en zal daarop steeds schenkbelastingen betalen.

De tarieven zijn opklimmend. Concreet betekent dit dus dat hoe meer u schenkt hoe duurde het wordt. Wie schenkt aan zijn (klein)kind betaalt op de eerste schijf van 150.000 euro slechts 3%, van 150.000 tot 250.000 is dat al 9%, de volgende schijf tot 450.00 euro is dat 18% en daarboven 27%. Onder de grens van 150.000 euro betaalt u dus slechts 3%. Deze schenkbelasting worden bovendien afzonderlijk “per schenker” en “per begunstigde” berekend. Of ander gezegd “per pakketje” van 150.000 euro betaalt u slechts 3%.

Pakketjes tellen!

Stel dat de ouders samen een villa in De Haan hebben van 900.000 euro dat ze dit buitenverblijf aan hun 3 kinderen willen schenken in volle of in blote eigendom. Doordat de twee ouders schenken aan hun 3 kinderen zijn er 6 “pakketjes”. Aangezien het bodemtarief van 3% van toepassing is per pakketje, zal de schenkbelasting op de volledig villa slechts 3 % bedragen of dus 27.000 euro. Het speelt daarbij geen rol of de ouders de villa in volle eigendom aan de kinderen schenken of slechts de blote eigendom. De schenkbelasting van 3 % wordt immers berekent op de volledige waarde.

Schijfjes van 3 jaar

De tarieven hoger dan 3% kunt u vermijden door niet meteen alles in één keer te schenken, maar dit gefaseerd te doen in verschillende schijfjes van maximaal € 150.000. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de schenkers minstens drie jaar tussen elke opeenvolgende schenking laten. Schenkingen van buitenlands vastgoed (bv. uw appartement in Spanje) tellen wel niet mee.

Vastgoed roerend maken en aan 3 % schenken

Een interessante techniek voor wie veel vastgoed heeft (en weinig kinderen) in het kader van successieplanning is uw vastgoed roerend te maken. Want telkens 3 jaar wachten om weer in de schijf van 3% te vallen duurt dan een eeuwigheid. Het grote voordeel van roerende goederen is dat u kan schenken aan het vlakke tarief van 3% (3,3 %in Wallonië) voor de Belgische notaris.

Stel vader is weduwnaar en heeft één dochter. Hij heeft een appartement van 600.000 euro en twee bouwgronden van elk 200.000 euro. Samen dus 1 miljoen aan vastgoed Als vader dit in één keer schenkt betaalt hij 198.000 euro schenkbelasting en 2800 euro notariskosten. Schenkt hij in 2 keer met 3 jaar tussen dan komt de factuur op 126.000 euro en 4.500 notariskosten. Als vader zijn vastgoed roerend maakt door in te brengen in een vennootschap, dan kan hij de aandelen van de vastgoedvennootschap schenken aan 3% en betaalt hij slechts 30.000 euro schenkbelasting en 2.500 euro notariskosten.

Wat kost het?

Wie vastgoed wil inbrengen in een vennootschap (bv. BV of NV) moet een vennootschap oprichten, een financieel plan opmaken en een verslag van de revisor hebben van het vastgoed dat u inbrengt. Reken daarvoor op ongeveer 4.000 à 5.000 euro.

Maar de belangrijkste kost is vaak het inbrengrecht. De inbreng in een vennootschap van vastgoed dat “geheel of gedeeltelijk tot woning wordt aangewend of is bestemd”, wordt aan het verkooprecht onderworpen. In Vlaanderen is dat 12%. Een huis of een appartement inbrengen is dus vaak een dure zaak. Gaat het daarentegen om bedrijfsvastgoed (winkels, opslagruimtes, loodsen, kantoorgebouwen, enz.) of gronden, dan wordt de inbreng aan het inbrengrecht van 0% onderworpen. In ons voorbeeld zou vader dus zijn bouwgronden kunnen inbrengen in de vennootschap aan 0%, maar om zijn appartement in te brengen betaalt hij 12% in Vlaanderen. Hou er wel rekening mee dat vastgoed in een vennootschap (voorlopig) vaak zwaarder wordt belast inzake huurinkomsten en meerwaarde bij verkoop.

Laat wel voldoende tijd tussen het inbrengen van het vastgoed in de vennootschap en het schenken van de aandelen van de vastgoedvennootschap en/of zorg dat er niet-fiscale motieven zijn. Denken we bijvoorbeeld maar aan de wens tot familiale verankering van het vastgoedpatrimonium, de bedoeling om het vastgoed op een gestructureerde en professionele manier te beheren, een onderscheid te maken tussen privé-vastgoed en professioneel vastgoed dat verhuurd wordt, enz. Laat u wel deskundig bijstaan!

Door vastgoed te schenken in ‘pakketjes’ van maximaal €150.000 betalen de kinderen hierop slechts 3% schenkbelasting. U moet wel telkens 3 jaar tussen laten. Wie weinig tijd en/of weinig kinderen heeft kan overwegen vastgoed in een vennootschap in te brengen en het vervolgens te schenken aan 3% (3,3%).